2014年下半年以來(lái)，無(wú)論是迫于中長(zhǎng)期房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展空間局限性，還是企業(yè)的多元化戰(zhàn)略發(fā)展的需要，還是為了迎合經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整市場(chǎng)背景下的城鎮(zhèn)化發(fā)展機(jī)會(huì)，還是為了降低融資成本的需要，品牌房企謀求轉(zhuǎn)型投資的趨勢(shì)在2014年下半年以來(lái)顯得非�；鸨�。比如以分享城鎮(zhèn)化為核心的“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”的發(fā)展戰(zhàn)略、以分享老齡化為核心的養(yǎng)老地產(chǎn)布局戰(zhàn)略，以分享城市化為核心的商業(yè)地產(chǎn)布局戰(zhàn)略、房企積極與互聯(lián)網(wǎng)公司合作等等。

        但是，時(shí)至今日，全國(guó)品牌房企開(kāi)始“跨界”華麗轉(zhuǎn)身的背后并非一帆風(fēng)順。在遭遇2014年房地產(chǎn)行業(yè)低迷期之時(shí)，房企試圖轉(zhuǎn)型的愿望與實(shí)際布局的收益情況還相差甚遠(yuǎn)，甚至還面臨轉(zhuǎn)型過(guò)程中的“生死劫”。

        首先，行業(yè)遭遇低迷期，房企面臨經(jīng)營(yíng)虧損，轉(zhuǎn)型之路還會(huì)遇阻。

        據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至12月1日，滬深兩市共計(jì)27家上市房企公布了2014年年報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告，其中，5家房企預(yù)告凈利潤(rùn)虧損。剔除數(shù)據(jù)公布不全的房企后，按照預(yù)告凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)下限來(lái)看，凈利潤(rùn)同比上升企業(yè)為9家，下滑企業(yè)達(dá)8家。雖然上述27家房企尚不能代表140多家房企的整體表現(xiàn)。但截至目前，近兩成企業(yè)預(yù)虧一定程度上也反映出當(dāng)前房企的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀。

        2014年房地產(chǎn)行業(yè)遭遇低迷期，房企面臨經(jīng)營(yíng)虧損，轉(zhuǎn)型之路勢(shì)必會(huì)受到影響，此時(shí)，房企試圖再轉(zhuǎn)型也會(huì)力不從心。如果房企沒(méi)有及時(shí)調(diào)整布局策略，沒(méi)有利用好多元化融資渠道支持公司轉(zhuǎn)型，房企極有可能在轉(zhuǎn)型道路上面臨“生死劫”。

        其次，大多數(shù)品牌房企“跨界”華麗轉(zhuǎn)身商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等成為房企新的“拿地模式”，房企拿地之后仍然是延續(xù)原來(lái)住宅市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)邏輯，將大部分開(kāi)發(fā)的物業(yè)進(jìn)行出售，扮演的角色仍然是開(kāi)發(fā)商，而不是進(jìn)行持有經(jīng)營(yíng)，轉(zhuǎn)型做運(yùn)營(yíng)商。

        從監(jiān)測(cè)的典型品牌房企持有物業(yè)租金收入絕對(duì)量來(lái)看，盡管每年增速較快，但是，典型持有物業(yè)租金收入占到整個(gè)公司營(yíng)業(yè)收入的比例仍然相當(dāng)少。

        同策咨詢(xún)研究部數(shù)據(jù)顯示，大多數(shù)以住宅開(kāi)發(fā)為主的全國(guó)性品牌開(kāi)發(fā)商租金收入占到營(yíng)業(yè)收入比例僅僅為1%~3%，很少有超過(guò)5%的；以商業(yè)地產(chǎn)為主的開(kāi)發(fā)商租金收入占到營(yíng)業(yè)收入比例并不高，2014年上半年萬(wàn)達(dá)為29.88%、SOHO中國(guó)為3.45%、寶龍地產(chǎn)為7.24%，最多也沒(méi)有超過(guò)30%。

        從上述分析來(lái)看，品牌房企尤其是以住宅為主的房企的轉(zhuǎn)型更多的是停留在戰(zhàn)略層面，或者媒體輿論層面，執(zhí)行層面并非如各大開(kāi)發(fā)商所言去持有運(yùn)營(yíng)，或者在轉(zhuǎn)型運(yùn)營(yíng)商 過(guò)程中顯得力不從心。

        再次，大部分房企還缺乏經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，如果急于轉(zhuǎn)型運(yùn)營(yíng)，有可能還未成功就已成仁。因此，對(duì)于大多數(shù)試圖轉(zhuǎn)型的房企來(lái)講，當(dāng)前基本是“摸著石頭過(guò)河”，或者對(duì)于大多數(shù)房企來(lái)講，先期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目還基本上處于市場(chǎng)培育期，項(xiàng)目定位準(zhǔn)確與否、運(yùn)營(yíng)成功與否目前尚是一個(gè)未知數(shù)。這樣的狀態(tài)也就決定了當(dāng)前大多數(shù)房企的轉(zhuǎn)型不可能取得十足的成功。

        最后，房企轉(zhuǎn)型的一些領(lǐng)域面臨供應(yīng)過(guò)程，房企極有可能陷入轉(zhuǎn)型過(guò)程中的“陷阱”。

        房企轉(zhuǎn)型的一些領(lǐng)域已經(jīng)面臨市場(chǎng)供應(yīng)過(guò)剩，比如商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)。由于政府規(guī)劃、開(kāi)發(fā)商戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型等多種因素，導(dǎo)致不少企業(yè)爭(zhēng)相轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)，這一定程度上導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量過(guò)多、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)與商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)布局過(guò)早等問(wèn)題，尤其是個(gè)別企業(yè)為了搶占市場(chǎng)先機(jī)，過(guò)早布局一些市場(chǎng)區(qū)域。這樣的市場(chǎng)行為往往會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目建成后短期內(nèi)無(wú)法投入營(yíng)運(yùn)或經(jīng)營(yíng)不善。

        對(duì)于正在轉(zhuǎn)型的房企來(lái)講，商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等領(lǐng)域大規(guī)模的圈地開(kāi)發(fā)已經(jīng)發(fā)生，這些領(lǐng)域已經(jīng)形成較大規(guī)模的市場(chǎng)供應(yīng)，此時(shí)，對(duì)于房企來(lái)講，無(wú)論是在開(kāi)發(fā)上，還是在經(jīng)營(yíng)上，勢(shì)必還會(huì)遇到市場(chǎng)供大于求的壓力。此時(shí)，房企也需要調(diào)整自己的布局策略，優(yōu)化自己的城市和項(xiàng)目布局，甚至部分項(xiàng)目轉(zhuǎn)手扔包袱，否則，極有可能陷入轉(zhuǎn)型過(guò)程中的“陷阱”，還未成功就已成仁。