經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者 劉勇
23日，一篇“告別買(mǎi)100平方米只得70平方米!住建部新規(guī)：住宅按套內(nèi)面積算”的文章刷屏。文章稱(chēng)，住建部公布的一項(xiàng)新規(guī)征求意見(jiàn)稿顯示，房地產(chǎn)交易將正式告別“公攤面積”。
不少人依據(jù)此文“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”而猜測(cè)，“公攤面積”將就此取消。
不過(guò)，接受經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者采訪的業(yè)內(nèi)人士指出，此新規(guī)系被“誤讀”。濟(jì)南一家本土房地產(chǎn)公司的副總經(jīng)理苑志杰認(rèn)為，這份《住宅項(xiàng)目規(guī)范(征求意見(jiàn)稿)》主要是設(shè)計(jì)規(guī)范文件，套內(nèi)使用面積計(jì)價(jià)不在這份文件的管轄范圍之內(nèi)。“而且，公攤面積也不會(huì)消失。”
單價(jià)或?qū)⑸蠞q
關(guān)于住建部發(fā)布的新規(guī)“住宅按套內(nèi)面積算”指的是，住建部日前發(fā)布的《關(guān)于等38項(xiàng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范公開(kāi)征求意見(jiàn)的通知》中的《住宅項(xiàng)目規(guī)范(征求意見(jiàn)稿)》，其中提出“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易。”
住房問(wèn)題關(guān)系到每個(gè)家庭的切身利益，國(guó)內(nèi)一直以住房建筑面積計(jì)價(jià)售房的確存在不合理之處，也因“公攤”產(chǎn)生不少投訴和矛盾，因此該消息迅速引起關(guān)注。
“終于可以再也不被開(kāi)發(fā)商用公攤面積來(lái)忽悠了。”在微信朋友圈，不少人紛紛轉(zhuǎn)發(fā)上述新聞，并發(fā)表自己的感慨。
家住濟(jì)南市北園路附近的市民張靜告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，她家的房子建筑面積為128平方米，但套內(nèi)使用面積不到96平方米。“這樣算下來(lái)，公攤面積達(dá)到了32平方米，公攤比例超過(guò)了30%。”在她看來(lái)，如果按套內(nèi)面積購(gòu)買(mǎi)房子，在一定程度上會(huì)省錢(qián)。
實(shí)際上，不少人表示取消“公攤”會(huì)得到價(jià)格上的實(shí)惠。但受訪的業(yè)內(nèi)人士持較悲觀的態(tài)度，甚至表示價(jià)格會(huì)上漲。
同策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉表示，用套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，雖然總價(jià)沒(méi)變，但是賬面單價(jià)會(huì)上漲，短期內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)上漲會(huì)有助推作用。
在山東大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授李鐵崗看來(lái)，“這個(gè)改變，涉及的只是兩種不同的計(jì)算方法，即原來(lái)按照建筑面積計(jì)算，如果以后按照套內(nèi)面積計(jì)算，結(jié)果就是每平方米單價(jià)上漲，但房產(chǎn)的總價(jià)不變。”
持有同樣看法的還有濟(jì)南一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的項(xiàng)目部經(jīng)理馮澤瑞。在他看來(lái)，一套建筑面積100平方米的房子售價(jià)2萬(wàn)元/平方米，如果按照20%的公攤計(jì)算，套內(nèi)使用面積為80平方米，在總價(jià)不變的情況下，單價(jià)就變成了2.5萬(wàn)元/平方米。“相當(dāng)于每平方米上漲了25%。”
“若新規(guī)在全國(guó)大范圍落地，開(kāi)發(fā)商或會(huì)趁此機(jī)會(huì)再對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行一波炒作。”張宏偉表示。
公攤不會(huì)消失
馮澤瑞告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，現(xiàn)行房屋測(cè)量規(guī)范中，套內(nèi)建筑面積與公攤面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。
“公攤面積包括管道井、樓梯間、過(guò)道以及公共用房和管理用房的建筑等。”在馮澤瑞看來(lái)，開(kāi)發(fā)商并不會(huì)故意將公攤做大坑消費(fèi)者的錢(qián)。“在容積率固定的前提下，如果開(kāi)發(fā)商將公攤盲目做大，根本沒(méi)法多賺一分錢(qián)，反而會(huì)因?yàn)楣珨傔^(guò)大丟失客戶(hù)。”馮澤瑞表示，“當(dāng)然也有開(kāi)發(fā)商故意做大公攤，比如豪宅，豪宅需要敞亮豪華的入戶(hù)大堂和走道等公共空間。”
“同一棟樓，兩梯兩戶(hù)的公攤，要比一梯兩戶(hù)的大;點(diǎn)式樓和板式樓的公攤是不一樣的;房子大，公攤就多點(diǎn);房子小，公攤就會(huì)少點(diǎn);只有樓梯和既有樓梯又有電梯的住戶(hù)，其公攤面積是不一樣的。公共設(shè)施、走廊越多公攤就越大;樓梯高度越高公攤越大。”馮澤瑞表示。
在合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅看來(lái)，公攤系數(shù)并不是越小越好。如果公攤面積過(guò)小，會(huì)導(dǎo)致社區(qū)品質(zhì)下調(diào)，包括樓道、會(huì)所、大堂等公共面積縮水。“因此，新規(guī)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范意義主要在于，杜絕開(kāi)發(fā)商在面積上做文章，使購(gòu)房者獲得更加真實(shí)的回報(bào)和服務(wù)。”
“我們也可以做到將公攤面積做小。”苑志杰說(shuō)道，“現(xiàn)在濟(jì)南的單元設(shè)計(jì)為一梯(或兩梯)2-4戶(hù)，甚至有些住宅能做到三梯4戶(hù)，如果做小公攤的話，可以設(shè)計(jì)為兩梯6戶(hù)甚至8戶(hù)，甚至可以做到更多，但最終結(jié)果是被購(gòu)房者用腳投票，房子賣(mài)不出去。”
在李鐵崗看來(lái)，無(wú)論采用哪種計(jì)算方法，20%左右的公攤成本開(kāi)發(fā)商和政府都不會(huì)去扛，購(gòu)房者仍然要為公攤付出費(fèi)用。取消公攤面積后，購(gòu)房者更應(yīng)該去關(guān)心公攤是否合理，政府也應(yīng)該給出一定的指導(dǎo)和規(guī)范。
被誤讀的消息
苑志杰認(rèn)為，這份《住宅項(xiàng)目規(guī)范(征求意見(jiàn)稿)》，主要是設(shè)計(jì)規(guī)范文件，套內(nèi)使用面積計(jì)價(jià)不在這份文件的管轄范圍之內(nèi)。
“這一規(guī)范未來(lái)約束的是工程建設(shè)行為，約束對(duì)象是住宅項(xiàng)目的建設(shè)單位，與住宅交易到底是以‘建筑面積’還是‘套內(nèi)面積’來(lái)計(jì)算并無(wú)直接關(guān)系。”苑志杰分析認(rèn)為，“商品住房購(gòu)買(mǎi)、保有過(guò)程中，都有各自的法律、法規(guī)和規(guī)范性文件。”
苑志杰介紹說(shuō)，我國(guó)2001年6月起施行的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十八條規(guī)定，商品房銷(xiāo)售可以按套計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。在現(xiàn)實(shí)當(dāng)中，開(kāi)發(fā)商普遍以建筑面積計(jì)算價(jià)格，但在合同中都會(huì)分別標(biāo)注建筑面積和套內(nèi)面積以及公攤面積。
經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者查詢(xún)《山東省新建商品房買(mǎi)賣(mài)合同(現(xiàn)售)》和《山東省新建商品房買(mǎi)賣(mài)合同(預(yù)售)》發(fā)現(xiàn)，其中都有一條：“該商品房的房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)為XX，其預(yù)測(cè)建筑面積共XX平方米，其中套內(nèi)建筑面積XX平方米，分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣eXX平方米。”
“住建部征求意見(jiàn)稿是行業(yè)管理的完善和優(yōu)化，也是行業(yè)進(jìn)一步發(fā)展、趨于成熟的一個(gè)表現(xiàn)。計(jì)價(jià)方式轉(zhuǎn)變主要是為了更好地維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，增加交易信息的對(duì)稱(chēng)性。”易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示。
主持編寫(xiě)《住宅項(xiàng)目規(guī)范(征求意見(jiàn)稿)》的中國(guó)建筑科學(xué)研究院有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”這一條款的提出，主要考慮是從技術(shù)角度規(guī)范住宅面積的計(jì)算規(guī)則。
在苑志杰看來(lái)，此次住建部發(fā)布的規(guī)范，只是一個(gè)工程建設(shè)規(guī)范的征求意見(jiàn)稿，距離正式文件還很遙遠(yuǎn)。即使成為正式文件，也不確定是建議標(biāo)準(zhǔn)還是規(guī)定強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)。 |
