原標(biāo)題：濟(jì)南二手房終結(jié)5連漲微降0.2% 部分樓盤全款優(yōu)先選房

　　8月18日上午，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布7月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。在15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市中，濟(jì)南新建商品住宅價(jià)格環(huán)比微漲0.1%，與6月相比，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比、同比漲幅均有所下降。而二手房?jī)r(jià)格方面，今年在連漲5個(gè)月后，首次環(huán)比下降，微跌0.2%。

　　新房?jī)r(jià)格五連漲但漲幅趨緩

　　統(tǒng)計(jì)顯示，濟(jì)南自2016年9月底開(kāi)始出臺(tái)樓市調(diào)控政策后，限購(gòu)持續(xù)發(fā)力。2016年12月結(jié)束了新建住宅價(jià)格和新建商品住宅價(jià)格環(huán)比連續(xù)16個(gè)月的增長(zhǎng)，2016年12月、2017年1月連續(xù)兩月下跌，今年2月份環(huán)比持平，3月份房?jī)r(jià)開(kāi)始抬頭上漲0.6%，但4月19日濟(jì)南出臺(tái)了最嚴(yán)樓市調(diào)控政策后，4月份環(huán)比漲幅為0.4%，5月份新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲0.5%，6月份環(huán)比漲幅縮小到0.2%。截至7月份，已連續(xù)5個(gè)月上漲。從4月以來(lái)，可以看出新建商品住宅價(jià)格漲幅明顯縮小，調(diào)控成果顯現(xiàn)。

　　具體到濟(jì)南樓市成交量方面，7月商品房共計(jì)成交11220套，其中住宅成交4653套，環(huán)比上月減少1210套，下降20.64%。對(duì)此，濟(jì)南業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前地價(jià)和房?jī)r(jià)都已處于摸高盤整階段，新一波拍賣土地經(jīng)過(guò)消化，將來(lái)住宅項(xiàng)目入市就基本達(dá)到當(dāng)前房?jī)r(jià)的高點(diǎn)。

　　開(kāi)發(fā)商挑客全款優(yōu)先成潛規(guī)則

　　樓市進(jìn)入今年下半場(chǎng)后，從開(kāi)盤項(xiàng)目來(lái)看，7月濟(jì)南有十余個(gè)項(xiàng)目加推新房源，進(jìn)入8月后則小步快跑，目前已有10個(gè)住宅項(xiàng)目入市，多數(shù)集中在東部區(qū)域。去化方面，均價(jià)1萬(wàn)～1.5萬(wàn)元區(qū)間的剛需盤比較搶手，多個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤即售罄，如龍湖春江悅茗、中海華山瓏璽，開(kāi)盤價(jià)不高于1.5萬(wàn)元，開(kāi)盤全部售罄。而均價(jià)2萬(wàn)元左右的樓盤去化較為吃力，7月中旬位于東部的兩個(gè)樓盤先后開(kāi)盤，均價(jià)在1.9萬(wàn)到2.1萬(wàn)元之間，去化率都比較低;7月底南部一項(xiàng)目入市，均價(jià)2.1萬(wàn)元，去化率也不高，顯示出2萬(wàn)元以上的高房?jī)r(jià)市場(chǎng)接受度不高。剛需樓盤熱賣，隨之而來(lái)的是剛需族買房大不易。由于現(xiàn)在房貸整體在收緊，不僅首套房貸款大多恢復(fù)基準(zhǔn)，放貸時(shí)間也在加長(zhǎng)，而對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，全款買房可加快資金流轉(zhuǎn)速度，因此上半年?yáng)|部一些高端樓盤全款優(yōu)先選房的做法，在下半年開(kāi)始傳導(dǎo)到個(gè)別剛需樓盤。此外，有的樓盤即使不要求全款優(yōu)先，也要求首付六成優(yōu)先。

　　二手房?jī)r(jià)五連漲后首降市場(chǎng)開(kāi)始觀望

　　統(tǒng)計(jì)顯示，濟(jì)南二手房7月環(huán)比微跌0.2%，這是自今年1月以來(lái)首次下跌，也是今年4月樓市最嚴(yán)調(diào)控政策出臺(tái)后首次下跌。不要小瞧這0.2%，要知道6月份時(shí)濟(jì)南二手房?jī)r(jià)格還比較堅(jiān)挺，環(huán)比上漲0.8%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1月濟(jì)南二手房?jī)r(jià)環(huán)比跌0.2%，此后一路上揚(yáng)，連漲5個(gè)月，其中3月二手房?jī)r(jià)漲幅為1.3%，此后出臺(tái)最嚴(yán)樓市調(diào)控政策后漲幅趨緩。

　　不過(guò)，記者從部分二手房中介處了解到，個(gè)別區(qū)域二手房?jī)r(jià)格微漲或保持穩(wěn)定。據(jù)工人新村附近一鏈家中介說(shuō)，該區(qū)域二手房均價(jià)微漲，在1.4萬(wàn)-1.5萬(wàn)元之間，7月份成交以小戶型居多，總共成交了六七單。不過(guò)，七里山附近一連鎖房產(chǎn)中介表示現(xiàn)在房?jī)r(jià)比較穩(wěn)定，但房主報(bào)價(jià)虛高，導(dǎo)致成交量不高。某房產(chǎn)網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，濟(jì)南7月二手房掛牌均價(jià)1.71萬(wàn)元，相比6月掛牌均價(jià)有所上漲。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前濟(jì)南二手房房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定，之所以統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)與實(shí)際情況有所出入，或與成交量下降、低價(jià)位房產(chǎn)交易居多有關(guān)。在他看來(lái)，二手房?jī)r(jià)格漲跌容易受新房?jī)r(jià)格、貸款利率影響，目前濟(jì)南新房?jī)r(jià)格在高位盤整，房貸整體收緊，“在這兩股力量作用下，二手房?jī)r(jià)格保持平穩(wěn)，開(kāi)始出現(xiàn)觀望情緒。”