隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)迅速發(fā)展，城市空間正從“平面延展”向“立體生長(zhǎng)”加速躍遷——地上樓宇刺破天際，地下管廊縱橫交錯(cuò)，機(jī)場(chǎng)、TOD、軌道交通等綜合開發(fā)項(xiàng)目更將“高空、地表、地下”三維空間深度融合。市自然資源和規(guī)劃局深入貫徹落實(shí)黨的二十屆三中全會(huì)關(guān)于“完善產(chǎn)權(quán)制度”等決策部署，積極推進(jìn)自然資源部“三維地籍”試點(diǎn)工作，聚焦制度創(chuàng)新與技術(shù)賦能，將濟(jì)南遙墻國(guó)際機(jī)場(chǎng)二期改擴(kuò)建工程等典型項(xiàng)目作為實(shí)踐樣本，探索出一條立體空間產(chǎn)權(quán)管理新路徑，為城市高質(zhì)量發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的自然資源管理支撐。
試點(diǎn)先行
破解立體空間管理困局
濟(jì)南遙墻國(guó)際機(jī)場(chǎng)二期改擴(kuò)建工程的施工現(xiàn)場(chǎng)，機(jī)械轟鳴，塔吊林立，三座“立體交融”的建筑將在未來(lái)崛起——屆時(shí)貼建過(guò)夜用房“疊”于既有食堂屋頂，高標(biāo)過(guò)夜用房的空中連廊橫跨未來(lái)四期地塊，商旅服務(wù)中心的地下通道與航站樓匝道立體交錯(cuò)……
在城市立體開發(fā)背后，建筑投影跨權(quán)屬導(dǎo)致“空間重疊”，設(shè)施共用造成“邊界模糊”，權(quán)利主體多元引發(fā)“管理協(xié)同難”……這不僅是該機(jī)場(chǎng)項(xiàng)目的“空間難題”，更是城市發(fā)展中“高空、地表、地下”三維開發(fā)的共性挑戰(zhàn)。
如何厘清“空中連廊”的權(quán)利歸屬?如何界定“地下穿越”的空間范圍?如何實(shí)現(xiàn)跨周期、多主體的空間協(xié)同管理?面對(duì)這些空間治理的核心問(wèn)題，市自然資源和規(guī)劃局緊抓試點(diǎn)機(jī)遇，將“三維地籍”作為破解難題的“金鑰匙”。從機(jī)場(chǎng)改擴(kuò)建到TOD綜合體，從地下管廊到軌道交通，“三維地籍”試點(diǎn)精準(zhǔn)錨定全市立體開發(fā)的核心需求，以“先行先試”姿態(tài)推動(dòng)自然資源產(chǎn)權(quán)管理革新。
制度立標(biāo)
筑牢三維產(chǎn)權(quán)管理基石
沒(méi)有規(guī)矩，不成方圓。面對(duì)三維空間權(quán)利管理這一領(lǐng)域，市自然資源和規(guī)劃局堅(jiān)持制度先行，逐步構(gòu)建起貫穿“規(guī)劃-審批-登記-管理”全流程的三維地籍政策體系。
率先出臺(tái)《濟(jì)南市地上地下國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及其所附建(構(gòu))筑物所有權(quán)登記暫行辦法》，打破傳統(tǒng)土地權(quán)利僅限于地表空間的觀念束縛，明確建設(shè)用地使用權(quán)分層設(shè)立、三維空間劃定等核心內(nèi)容，為跨權(quán)屬、高復(fù)合開發(fā)項(xiàng)目提供了法律依據(jù)。針對(duì)實(shí)際操作中可能出現(xiàn)的標(biāo)準(zhǔn)不一問(wèn)題，市自然資源和規(guī)劃局印發(fā)專項(xiàng)通知，統(tǒng)一三維宗地與不動(dòng)產(chǎn)單元代碼編制要求，將機(jī)場(chǎng)改擴(kuò)建等立體開發(fā)項(xiàng)目全面納入試點(diǎn)，確保政策執(zhí)行“全覆蓋”。
更具創(chuàng)新意義的是，初步探索形成了土地供應(yīng)前用地空間上下界限的確定規(guī)則。在規(guī)劃策劃階段，就將三維權(quán)利設(shè)置納入考量，例如機(jī)場(chǎng)項(xiàng)目涉及軌道交通3號(hào)線二期的部分，綜合考慮軌道交通建設(shè)要求、地下挖深等因素，確定用地空間下界限高程，該規(guī)則為“屋頂疊建、地下穿越”類項(xiàng)目提供了明確的空間尺度界定依據(jù)。
同時(shí)，結(jié)合三維地籍試點(diǎn)典型案例推進(jìn)，對(duì)三維地籍各環(huán)節(jié)工作模式全面總結(jié)，系統(tǒng)梳理規(guī)劃策劃、地籍調(diào)查、土地出讓、確權(quán)登記等全生命周期管理要求，形成“三維地籍全生命周期操作細(xì)則”，確保項(xiàng)目從選址到登記各環(huán)節(jié)均有章可循。
這些制度成果不僅服務(wù)于機(jī)場(chǎng)項(xiàng)目，更初步形成了覆蓋全市域、全類型立體開發(fā)場(chǎng)景的“三維地籍管理”，為后續(xù)軌道交通、地下管廊、TOD綜合開發(fā)等提供了可復(fù)制、可推廣的標(biāo)準(zhǔn)化路徑。
數(shù)字賦能
塑造空間產(chǎn)權(quán)精準(zhǔn)畫像
“三維地籍”的落地，離不開技術(shù)引擎的支撐。市自然資源和規(guī)劃局以數(shù)字化為抓手，依托二三維一體化不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍管理系統(tǒng)，融合實(shí)景三維、BIM、GIS等多項(xiàng)數(shù)字技術(shù)，實(shí)現(xiàn)對(duì)復(fù)雜空間的高精度映射與管理。
該系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)了宗地、房屋數(shù)據(jù)從二維到三維的平滑轉(zhuǎn)型，支持白模、實(shí)景模型等多源三維數(shù)據(jù)入庫(kù)。三維宗地圖通過(guò)透視圖呈現(xiàn)界址點(diǎn)線面、上下高程等信息，讓復(fù)雜的空間關(guān)系“一目了然”，實(shí)現(xiàn)立體產(chǎn)權(quán)管理的標(biāo)準(zhǔn)化、可視化與智能化，有力推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記從平面到立體的升級(jí)轉(zhuǎn)換。
針對(duì)如機(jī)場(chǎng)連廊、地下通道等異形、交錯(cuò)結(jié)構(gòu)，濟(jì)南創(chuàng)新提出“點(diǎn)—線—面”三維構(gòu)成立體宗地方案，通過(guò)界址點(diǎn)高程屬性(H值)和空間拓?fù)潢P(guān)系，快速生成封閉、準(zhǔn)確的空間模型，使得“跨用地的空中樓閣”和“穿地下的交通廊道”都能權(quán)屬清晰、一張圖管理。
目前，濟(jì)南已在多個(gè)關(guān)鍵區(qū)域開展三維地籍實(shí)踐。華山溝西地塊、山大路及歷山北路TOD項(xiàng)目等首批試點(diǎn)，已完成三維地籍調(diào)查，形成了包括空中商業(yè)、地下交通、垂直復(fù)合在內(nèi)的多種權(quán)利設(shè)定范例。遙墻機(jī)場(chǎng)改擴(kuò)建項(xiàng)目的推進(jìn)，更將驗(yàn)證“三維地籍”管理在重大交通樞紐中的適用性，為全國(guó)機(jī)場(chǎng)、高鐵站等復(fù)雜場(chǎng)景的立體開發(fā)提供“技術(shù)范本”。
從遙墻機(jī)場(chǎng)的空中連廊、地下機(jī)房，到城市核心區(qū)的TOD多層開發(fā)，再到地下軌道交通的空間分置，濟(jì)南“三維地籍”試點(diǎn)正以“全市域覆蓋、全流程革新、全場(chǎng)景適配”的實(shí)踐，破解立體開發(fā)的產(chǎn)權(quán)“痛點(diǎn)”，激活“縱向空間”的資源價(jià)值。這一探索，不僅為濟(jì)南建設(shè)“立體城市”注入強(qiáng)勁動(dòng)力，更在全國(guó)城市空間治理現(xiàn)代化進(jìn)程中貢獻(xiàn)著可借鑒、可推廣的“濟(jì)南智慧”。(完) |
